[한남뉴타운 조감도/자료=서울시]

공공관리제도의 시·도별 운영 현황을 살펴보면, 경기도는 주민 선택제로 시행되고 있고, 시공자 선정시기를 조합설립인가 이후로 규정하고 있다. 인천시 등 6개 광역시의 경우에는 공공관리 제도를 도입하지 않고 있으며, 시공자 선정 시기는 경기도와 동일하다. 반면, 서울시는 2010년 7월 ‘서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례’를 개정해 지자체 최초로 공공관리제도를 시행하고 의무시행 중이다. 서울시의 공공관리제는 조합에서 시행하는 정비사업에 적용되는데, 비구역지정 대상이 아닌 소규모 주택재건축사업(300세대 미만), 도시환경정비사업 중 조합원 수가 100명 미만으로서 주거비율이 50% 미만인 지역은 제외된다.

공공관리의 적용범위는 정비구역 지정 후 추진위원회 구성부터 시공자 선정시까지다. 대부분 시공자가 선정되면 사업추진을 위한 협력업체가 선정되어 조합 스스로 사업 추진이 가능하다. 다만, 시공자 선정이후 조합이 원하는 경우에는 지속적인 사업관리를 받을 수 있고, 이 경우 사업관리는 위탁관리자가 수행한다. 또한, 공공관리제를 통해 추진위원회나 조합이 시공자, 설계자, 정비사업전문관리업자 등 협력업체를 공정하고 투명하게 선정할 수 있게 됐다. 서울시는 공공관리제 시행 3년(2013년 7월) 동안, 5개 재개발·재건축조합 시공자 선정을 완료했다. 또한 현재 서울시에서 공공관리제가 적용된 민간 정비사업장은 총 490곳으로 이 중 83개 구역이 조합설립을 마쳤고, 211개 사업장은 추진위원회가 구성됐다.

시공자 선정이 완료된 5개 조합은 △동대문구 대농신안 △서초구 우성3차 △마포구 망원1 △서대문구 가재울6 △강동구 고덕주공2이다. 이들 5개 구역의 시공자는 공사비의 거품을 줄이기 위해 마련된 건축도면과 공사내역의 경쟁입찰을 통해 최종 선정됐다. 서울시는 공공관리제를 통해 정비사업에서 △입찰 △결의 △조합원 참여 등과 관련한 제도가 대폭 개선되면서, 시공자 선정의 투명성이 높아지고, 공사비가 절감되는 효과를 봤다고 밝혔다. 우선 경쟁입찰을 통해 종전보다 공사비가 약 10% 이상 절감됐다. 낙찰된 공사비가 5개 구역 평균 380만원대(3.3㎡당)로서 건축도면과 공사비 내역을 제시하도록 한 이후 저렴해진 것이다.

[자료=서울시]

주민홍보의 경우, 금품·향응 제공 및 개별홍보 등 부정행위를 한 전적이 있는 업체의 입찰참여를 제한한다는 내용의‘공공관리 시공자 선정기준’ 개정·고시에 따라 OS(서면결의서 징구 용역업체)없이 진행해 금품이나 향응 등의 부조리가 사라졌다. 이 과정에서 시는 개별홍보 방식 대신 주민의 의사 결정을 돕기 위해 총회 개최 전 ‘입찰제안 비교표’를 작성해 미리 통지하는 방식으로 홍보를 실시해 공정한 경쟁체제를 마련하고자 했다. 그 결과, 주민의 시공자 총회 직접참석률도 5개 재개발·재건축 구역의 경우 평균 74.9%로 높게 나타났다. 이들 구역에서는 서면결의서를 받거나 개별홍보를 하는 등 OS 동원이 없는 상황 속에서 조합이 주민 참여를 적극 유도하고, 주민들이 한 데 결합되어 이뤄낸 결과라고 볼 수 있다.

또한, ‘공사도급 표준계약서’의 활용으로 시공자에게 넘어갔던 개발이익도 주민에게 돌아올 수 있게 됐다. 분양수입이 발생하면 공사비부터 우서 지급했던 분양불 방식에서 기성률 즉, 공사한 만큼의 공사비를 지급하는 방식으로 바뀐 것이다. 게다가 사실상 시공자 소유였던 자금권한을 사업주체인 조합으로 전환해 유이자 대여금부터 상환하는 등 조합원의 불필요한 비용부담 원인도 차단할 수 있게 됐다. 아울러 시는 사업시행인가 후 시공자 선정까지 필요한 운영비 등 사업비를 지원하기위해 조합장 신용만으로 최대 30억까지 저리(4.5%) 융자를 지원하고 있다.

시는 이권업체 개입 없이도 주민 스스로 사업을 추진할 수 있도록 하기 위해 향후 지속적으로 융자 제도를 개선해 나갈 방침이다. 그리고, 주민의 적극적인 참여만이 OS 동원에 따른 막대한 비용 지출과 서면결의서 위·변조를 방지할 수 있는 등 부조리 근절의 근본적인 해결책이라 판단하고, 모든 총회의 직접참석률을 계속 높여 나갈 계획이다. 이에 정비사업에서 주민의 합리적인 의사 결정이 보장되고, 공정한 참여업체 선정과 객관적 사업성 정보 제공이 이뤄질 예정이다. 서울시는 “정비사업에서 투명하고 공정한 시공자 선정은 주민 부담을 줄일 수 있는 핵심사항”이라며, “앞으로도 주민이 원하는 구역은 공공관리제를 통해 적극 지원하고, 해제하고자 하는 지역은 해제를 추진해 주민 중심의 재개발·재건축이 되도록 하겠다”고 강조했다.